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Refira-se que não são consideradas perguntas que contenham acusações ou onde sejam emitidas suspeitas relativamente a pessoas ou entidades identificáveis.

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O consultório jurídico, publicará, semanalmente, uma resposta, no entanto, caso o número de pedidos exceda as expectativas, poderemos, eventualmente, alargar o número de respostas.

Pergunta:

Como vendedor fiz um contrato-promessa de venda de uns terrenos agrícolas há já mais de 15 anos. Acontece que o comprador não cumpriu com o conteúdo do contrato. Pretendo por isso pôr fim a esse contrato-promessa. Como devo proceder?
Leitor de Bustos


Paula Nunes*

Resposta:

Caro Leitor,

O contrato-promessa é uma convenção pela qual ambas as partes (promessa bilateral), ou apenas uma delas (promessa unilateral), se obrigam, dentro de certo prazo ou verificados determinados pressupostos, a celebrar determinado contrato, por exemplo, compra e venda.

Em princípio, ao contrato promessa são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuando as relativas à forma. No entanto, se a lei exigir para o contrato prometido documento, autêntico ou particular, (por exemplo, no caso do contrato de compra e venda de imóveis que tem de ser celebrado por escritura pública), a promessa só é valida se constar de documento escrito, assinado pela parte que se vincula, ou por ambas, consoante o contrato promessa seja unilateral ou bilateral.

Os direitos e obrigações resultantes do contrato promessa transmitem-se aos sucessores das partes, exceptuando os exclusivamente pessoais, podendo também ser transmitidos por acto entre vivos, ( por exemplo, doação), sujeito ás regras gerais.

O incumprimento do contrato promessa está regulado no art. 830º do Código Civil, que estatui que se alguém estiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, desde que não haja sinal, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, ou seja, a outra parte pode requerer ao Tribunal competente, que “ obrigue” a parte em falta a cumprir o contrato promessa, celebrando o contrato aí prometido. A este mecanismo legal chama-se execução específica.

No caso em apreço, pelos elementos que o caro leitor forneceu, parece tratar-se de uma promessa unilateral de venda, ou seja apenas o leitor se terá obrigado a vender os ditos imóveis à outra parte, cumpridos determinados requisitos, não estando essa parte obrigada a celebrar o contrato, na medida em que não prometeu comprar. Assim sendo, não se pode no caso, lançar mão da execução específica, ou seja obrigar a outra parte a contratar.

No entanto, seria injusto que o leitor se mantivesse obrigado eternamente àquela promessa de venda, pelo que a lei estatui, que, nos casos de promessa unilateral, em que apenas uma das partes se obriga, se não se fixar no contrato promessa o prazo dentro do qual deve ser celebrado o contrato prometido, pode o promitente (o leitor), requerer ao Tribunal, para fixar à outra parte, um prazo para o exercício do direito, findo o qual o contrato promessa caducará. Isto é, findo o prazo, sem que se celebre o contrato prometido, o leitor fica desvinculado da obrigação de vender.

Este esclarecimento não dispensa a consulta de um Advogado, tendo em conta as especificidades próprias deste tipo de acção, e pela circunstância de cada caso ter as suas particularidades.

*Advogada